Kira Uyarlama Davasına İlişkin Emsal Karar
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (İstanbul BAM) 54. Hukuk Dairesi 2023/845 Esas ve 2023/536 Karar numaralı kararı ile kiralama tarihinden itibaren henüz 5 yıl geçmemiş olmasına ve yasal artış oranına uygun olarak artış yapılmasına rağmen uyarlama davası açılabileceğine karar vermiştir.
Karara konu olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.04.2029 tarihli olup, bir yıl sürelidir. Davacı 01.04.2022 tarihi itibariyle başlayan yeni kira dönemi için yasal artışın yapıldığı, buna rağmen davalının ödediği kira bedelinin civardaki emsal kira bedelleri ile karşılaştırıldığında rayiç bedelin altında kaldığı gerekçesi ile talep ettiği bedele uyarlanmasını istemiştir. İlk derece mahkemesi ise davanın 09.03.2022 tarihinde kira sözleşmesinin süre bitiminde açıldığını dikkate alarak kısa süreli olan işbu kira sözleşmesinin uyarlanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Davacı karara karşı istinaf başvurunda bulunmuş olup, dosya İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesinin önüne gelmiştir.
İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi öncelikle uyarlama davasının hukuki altyapısını açıklamış ve akabinde Türk Borçlar Kanunu madde 138’de (Aşırı İfa Güçlüğü) sayılan koşulların yerine gelmesi halinde uyarlamanın koşullarının yerine getirilmiş sayılacağını ve borçlunun hakimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını talep edeceğini belirtmiştir. Uyarlama hakkı veren koşullar ise şu şekildedir:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır,
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır,
- Bu durum sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır,
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğini belirtmiştir. Buna uygun olarak ilk derece mahkemesinin bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle hazırlanan bir rapor alarak hasıl olacak sonuca göre karar vermesi gerekmektedir.
Buna göre uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılması gereken 5 yılın beklenmesine gerek olmaksızın TBK madde 138’de sayılan uyarlamanın koşullarının sağlanması halinde kira bedelinin rayiç bedele uyarlanmasına karar verilebilecektir.
Av. Derya ŞAHİNER
(03.10.2023)
